Экспресс-оценка инвестиционной привлекательности торговой недвижимости частным инвестором: подходы, алгоритм и верификация результатов

aктуальность работы обусловлена устойчивым интересом частных инвесторов к торговой недвижимости на фоне роста цен, сокращения вакантности и территориальной дифференциации рынка, что усиливает потребность в оперативных инструментах принятия решений без доступа к закрытой аналитике и сложным моделям. Цель исследования заключается в разработке прикладной методики экспресс-оценки, опирающейся на публичные источники и базовые метрики доходности, позволяющей сопоставлять альтернативные объекты и сценарии на ранней стадии отбора. Исходный контекст иллюстрируется данными по московскому рынку 2024 года, где фиксировались рост цен, снижение вакантности и заметные различия по округам и форматам. Предложена последовательная процедура, включающая расчет валового потенциального дохода и эффективного валового дохода с учетом вакантности и недосбора, определение NOI, выбор рыночной ставки капитализации и получение стоимости методом прямой капитализации, а также проверку горизонта окупаемости и упрощенного DCF с терминальной капитализацией. Для верификации вводится перекрестная проверка сравнительным подходом по публичным офертам и затратным подходом как нижней границей стоимости воспроизводства с учетом износов. Методический каркас основан на стандартизированной терминологии (NOI, CAPEX, Cap Rate, Discount Rate, DCF, NPV, IRR, Payback, Terminal Value), что обеспечивает сопоставимость расчетов и воспроизводимость результатов. Апробация на рыночных кейсах показала, что упрощенные оценки по доходному подходу сопоставимы с ориентиром, задаваемым офертами и аналитическими обзорами, при этом повышенная чувствительность выявлена к параметрам вакантности, индексации ставок и выбору Cap Rate. Для объектов с предзаключенными договорами аренды горизонты окупаемости ближе к нижней границе диапазона, тогда как для вторичного фонда без якорных арендаторов сроки удлиняются вследствие дисконта качества спроса и CAPEX. Включение терминальной капитализации позволяет учесть остаточную ценность и выявить запас прочности инвестиции при вариациях ключевых предпосылок.

торговая недвижимость, доходный подход, ставка капитализации, дисконтированные потоки, экспрессоценка